小區(qū)車位如何歸屬？公共部位維修、維護費，應(yīng)該由誰來支付？業(yè)主享有“陽光權(quán)”如何維護？《物權(quán)法》解析小區(qū)物業(yè)管理中常見的熱點問題。

一、車位：規(guī)劃的車位應(yīng)當先滿足業(yè)主需要

問：我在某樓盤購買了一套商品房，由于開發(fā)商將車位的價格定得很高（十五六萬元一個），我不打算購買車位，只想租。但是開發(fā)商說車位只賣不租，根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)車位應(yīng)該如何歸屬？業(yè)主是否可以要求租賃車位？

解答：《物權(quán)法》的第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/span>

該條規(guī)定得很明確，在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位，業(yè)主應(yīng)同開發(fā)商協(xié)商購買或者租用，開發(fā)商不同意出租，只愿意出讓的話，開發(fā)商的行為也是合法的；如果開發(fā)商出租或者出讓的是業(yè)主共有道路或者其他場地的話，那業(yè)主完全可以向開發(fā)商主張權(quán)利，畢竟根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主共有道路和其他場地中用于停放汽車的車位是屬于業(yè)主共有的，不屬于開發(fā)商所有，業(yè)主完全可以不向開發(fā)商支付這類費用。

二、物管：業(yè)主大會可更換小區(qū)物管公司

問：我們小區(qū)物業(yè)管理收費高，管理水平低，與業(yè)主關(guān)系緊張。根據(jù)《物權(quán)法》，我們業(yè)主可以通過什么途徑來更換小區(qū)物業(yè)管理公司？小區(qū)業(yè)委會的權(quán)利、義務(wù)有哪些？

解答：根據(jù)《物權(quán)法》第七十五、七十六條的規(guī)定，業(yè)主可以成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會更換小區(qū)物管公司，其權(quán)利、義務(wù)包括：制定修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，以及籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等。

三、業(yè)主承擔公共部位維修、維護費

問：小區(qū)內(nèi)的公共綠地、道路，或者建筑物公共部位（電梯、水箱）的維修、維護費用，根據(jù)《物權(quán)法》，應(yīng)該由誰來支付？

解答：《物權(quán)法》沒有直接規(guī)定公共綠化、道路或者建筑物公共部位的維護、維修費用的承擔問題。但《物權(quán)法》第72條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”該條應(yīng)含有業(yè)主承擔公共部位維修、維護費之意。

物業(yè)管理實踐中，日常維護、維修費依法屬于物業(yè)管理服務(wù)成本，從業(yè)主所交的管理費中支出，支出超出管理費用之外的，視物業(yè)管理的體制而有所不同：包干制的，超出部分由物業(yè)管理公司承擔；酬金制的，超出部分由各業(yè)主分攤。若公共部位的維修屬中修或以上的，則不管屬于何種制度，該費用由各業(yè)主承擔。有維修資金的，在維修資金增值部分中開支，增值部分不足以開支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分再向業(yè)主收回。

四、業(yè)主對建筑物內(nèi)經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)

問：一些小區(qū)物業(yè)公司為了謀取利益，在小區(qū)內(nèi)搞各種展會，并利用建筑物的外墻為一些公司做各種墻體廣告，或者改變會所功能，將其改成酒樓、歌廳等經(jīng)營性場所。《物權(quán)法》中對此有何規(guī)定，業(yè)主該如何維護自己的利益？

解答：《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤l規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！?/span>

根據(jù)前述規(guī)定，“建筑物的外墻”屬于建筑物的“共有部分”，業(yè)主對其享有共有和共同管理的權(quán)利，未經(jīng)許可，物業(yè)公司不得擅自做廣告牟利。對于“會所”，應(yīng)考慮其性質(zhì)，如果登記為“經(jīng)營性用房”，則權(quán)利人對其享有完全的使用和處分權(quán)；如果屬于業(yè)主共有，則不得擅自改變用途牟取利益。

五、業(yè)主享有“陽光權(quán)”

問：我居住的小區(qū)商品房，原本樓盤規(guī)劃的間距比較開闊，但是等收樓時才發(fā)現(xiàn)，樓盤間距實際上很窄。我購買的是第2層房屋，盡管臥室都是朝南，但是一天之中，很難有較長時間能夠射進陽光，通風情況也不太好，居住的感覺相當壓抑、不舒服。我想咨詢，根據(jù)《物權(quán)法》，我該如何維護自己的權(quán)利？

解答：根據(jù)《物權(quán)法》第89條的規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?！笨梢姟段餀?quán)法》為公民維護“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。由于開發(fā)商的違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過高，密度過大而影響了相鄰建筑物的日照權(quán)利，開發(fā)商應(yīng)當承當相應(yīng)的侵權(quán)責任，權(quán)利人有權(quán)要求開發(fā)商消除妨礙等，但是《物權(quán)法》的規(guī)定只是明確了“陽光權(quán)”的歸屬，《侵權(quán)責任法》則將明確權(quán)屬受到侵害該怎么辦，全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預(yù)備立法項目中就包括制定《侵權(quán)責任法》，待該法出臺后，廣大公民的“陽光權(quán)”將會更好地得以保障。

六、鄰居要為維修問題提供便利

問：我居住在一樓，房屋下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞事件，污水漫到房間內(nèi)，不得不找人維修。但是由于發(fā)生堵塞不是我們一家的問題，而是關(guān)系到樓上、樓下很多鄰居，他們由于家里暫時沒有堵塞，常常不愿意我們?nèi)ニ麄兗也檎以颍虼艘恢睕]有找到問題所在，每次維修都是治標不治本，到現(xiàn)在問題都沒有得到徹底解決。請問，根據(jù)《物權(quán)法》，我有權(quán)請求鄰居配合維修房屋嗎？

解答：根據(jù)《物權(quán)法》第88條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當提供必要的便利?！?/span>

此前因為修房子、通管道等問題，引發(fā)鄰居之間的糾紛很多，此次明確規(guī)定，如果鄰居必須要通行，或者通管道等，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發(fā)現(xiàn)家中管道堵了，問題可能出在樓上，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進行管道的檢查。